３つの住宅ローンの商品の特徴

３つの住宅ローン 商品の特徴

前の記事で住宅ローンの商品は
"変動金利"
"固定金利選択型金利"
"固定金利"
の3つしかないとお伝えしました。

今回は、それぞれの特徴について
お伝えしていきたいと思います。

変動金利

まずは、"変動金利"からです。

この商品のメリットは、「金利が安い」ということです。
ですが、貸出金利が市場の動向に左右されてしまい
将来の金利が予測できず、「最終的に返済する総額も
全く予想出来ない」ということがデメリットとして挙げられます。

ですから、自己資金が多く借入金額が少ない方や、
もし金利が上がりそうになった時には、
まとまったお金を返済出来る経済的余力がある方にとっては、
とても有利な商品となっています。

しかし、自己資金が少なく、借入金額も多い、
また貯金が苦手だという方には、
あまりオススメ出来る商品ではありません。

では、その理由となる特徴について
詳しくお伝えします。

変動金利の特徴

変動金利の商品は半年ごとに金利を見直します。
仮に半年後に金利が上がったからと言っても、
返済額がそれに連動して
上がるというわけではありません。
返済額自体は5年間変わらず、その内訳が変わるのです。
元金と利息の割合です。

例えば...

返済額が70,000円だとします。
元金が45,000円、利息が25,000円だったのが、
元金が35,000円、利息が35,000円になる

という感じです。

ですから実質上、5年間返済は固定されるのですが、
その間で金利が上がってしまった場合には、
利息の割合が増え元金の減りが遅くなって
しまうということです。

また、5年後金利が上昇している場合、
返済額は上がるようになるのですが、
現在の支払いの1.25倍以上にはならないという
制限があります。

例えば、現在の返済が70,000円だとしたら、
どれだけ金利が上がったとしても87,500円以上の返済額には
ならないということです。

金利が上がってしまった場合でも、
急に返済が厳しくなることはないものの、
元金が全然減らないという状況を招くわけですから、
徐々に徐々に住宅ローンに苦しめられていくようになります。
その点をご理解した上で選んでいただければと思います。

固定金利選択型金利

続いては"固定金利選択型金利"に
ついてお伝えします。
これは、固定という単語が入っているため、
固定金利の仲間のように感じますが、
実際のところは変動金利の仲間です。

銀行に行ったことがある方なら、
3年固定、5年固定、10年固定といった
住宅ローン商品をお聞きしたことがあると
思いますが、地方銀行の主力商品となるのが、
この固定金利選択型金利です。

金利設定や金利の固定期間は各銀行に
よって様々ですが、固定期間が短ければ
短いほど金利が安いのが特徴になります。

固定金利選択型金利の特徴

この商品は、当初固定期間だけは
低い金利が設定されているし、返済が変わらず安心です。
しかし期間が満了し、再度同じ住宅ローンを選ぼうとした場合、
商品の性質上、貸出金利が上昇します。
（よほど現在より景気が落ち込んでいる
場合なら上がらないかもしれません）

あるいは、銀行によっては
当初の固定期間が終了すると必然的に
変動金利に切り替わるところもあるので、
この固定金利選択型金利を選ぶ場合には、
こういったことも理解した上で選ぶべきです。

なにより、この商品を選ぶ上で
気を付けなければいけない点は、
先程の変動金利と違って、
返済額の上限ルールがない点です。
つまり、一気に返済負担が上がって
しまうかもしれないということ。

この商品も、自己資金が多く
借入金額が少ない方や、
着実に貯金をすることができる方。
もし金利が上ってしまった時には、
ある程度まとまったお金を返済出来るような
経済的余力がある人でなければ、
安易にオススメ出来るものではないです。

期間満了時に、借り換えを提案する
住宅会社もありますが、こちらもよく考えるべきです。
なぜなら、銀行で住宅ローンを組む場合、
必ず団体信用生命保険という生命保険に
加入させられるのですが、
もし固定期間満了時に体調面に難が出てしまっている場合、
この保険に加入出来なくなり、借り換えが
出来なくなってしまいます。

以上が、固定金利選択型金利の特徴です。

固定金利

では最後に、"固定金利"についてお伝えします。
固定金利は、その名の通りずっと金利が固定され、
一生涯返済額が変わらないという特徴を持っています。

つまり安心であるということが言えるのですが、
その反面、先程の「変動金利や
固定金利選択型金利に比べると、
貸出金利が高い」と言うデメリットを持っています。
また、「変動金利や固定金利選択型金利に比べると、
住宅ローンを借りるための初期費用も
余分にかかってしまう部分もある」という
デメリットもあります。

ですから、金利が高いことから返済額を
基準に借入れする金額を決めるとしたら、
予算は変動や固定金利選択に比べると
少なくなってしまいます。
その上、初期費用が余分にかかることから、
さらに土地や家に費やせる予算が
減ってしまうことになります。

また、この"固定金利"の代表的商品には
住宅金融支援機構が取り扱う『フラット35』が
あります。
この商品を選ぼうとした場合には、商品の性質上、
つなぎ融資の手数料と金利という
余分な費用がさらにかかってくることになります。

フラット35の貸出金利の中には、
銀行のように団体信用生命保険料が
含まれていないタイプもあるため、
その保険料を別途で支払うようになるので、
その費用も初期費用やランニングコストとして
予算計上しておくことも大切なこととなります。

いかがでしょうか？
3つの商品の特徴をお伝えしてきましたが、
それぞれの商品にメリット、デメリットが
あることをご理解いただけたと思います。

これらの特徴を踏まえつつ、
自分に合った住宅ローン選びをすることが、
『資金計画』では大切なこととなってきます。

目先の金利の安さで選ぶのも危険ですし、
また住宅ローンは、支払い終わってみるまで、
どれが得でどれが損だということが
分からないものですから、
損得勘定で選ばないようにも注意し
ていただければと思います。